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Permis de construire, le guide pratique

Construire une maison, aménager des combles, faire un agrandissement, installer une véranda... Parmi vos projets, quels travaux nécessitent un permis de construire ou une déclaration ? Quelles sont les règles d'urbanisme ?

Ce site vous aidera, en toute indépendance et avec des mots simples, à mieux comprendre pour bien choisir...

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Permis de construction, l’essentiel en une page

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Voici un aperçu des points abordés dans notre guide pratique sur le permis de construire. Pour en savoir plus, cliquez sur les liens de votre choix.

Permis de construire ou déclaration de travaux ?

Le permis de construire et la déclaration préalable de travaux sont des autorisations administratives, qui donnent des droits à construire. En règle générale, c'est-à-dire en présence d'un plan local d'urbanisme, le permis de construire est exigé pour les constructions de plus de 40 m² de surface de plancher. La déclaration de travaux est nécessaire pour la création d'une surface de plancher supérieure à 2 m² et inférieure à 40 m².

En savoir plus : permis de construire ou déclaration de travaux ?

Règles urbanisme permis de construction : RNU, PLU...

Dans toutes les communes, il y a des règles d'urbanisme à respecter lorsqu'on construit ou que l'on modifie un bâtiment. Il est important d'en prendre connaissance avant de monter un dossier de demande de permis de construire.

Permis de construction : les règles d'urbanisme particulières

Des règles particulières s'appliquent aux constructions édifiées dans des certaines zones protégées : secteurs sauvegardés, sites classés, zones de montagne et de littoral, etc. Ces différentes règles sont encadrées par le règlement national d'urbanisme (RNU), le plan local d'urbanisme (PLU) qui détermine les zones d'habitat et d'activités d'une commune, les transports et les services, le plan d'occupation des sols (POS), le schéma de cohérence territoriale (SCOT).

En savoir plus : urbanisme permis de construire

Certificat d'urbanisme : parfois obligatoire pour permis de construction

Il est conseillé de toujours demander un certificat d'urbanisme en mairie avant d'acheter un bien immobilier ou un terrain. Il existe deux types de certificat d'urbanisme : le certificat d'urbanisme d'information générale (ordinaire) et le certificat d'urbanisme pré-opérationnel qui précise si le projet mentionné dans la demande peut être réalisé sur le terrain.

COS, SHON, SHOB : les calculs nécessaires au permis de construire

Pour monter un permis de construire, plusieurs valeurs sont à calculer :

  • le COS : le coefficient d'occupation des sols détermine la densité de construction pour chaque type de construction,
  • la SHOB : la surface hors œuvre brute sert à déterminer le recours au permis de construire (ou à la déclaration de travaux) ainsi que l'obligation ou non d'un architecte,
  • la SHON : la surface hors œuvre nette sert de base au calcul des taxes d'urbanisme.

Attention ! La SHOB et la SHON sont désormais remplacées par une surface unique, la surface de plancher.

Permis de construction : la nouvelle surface de plancher

Afin de simplifier le calcul d'une construction, une nouvelle réglementation est mise en place depuis le 1er mars 2012 : la surface de plancher remplace la SHON et la SHOB. La surface de plancher est égale à la somme des surfaces des planchers de chaque niveau clos et couvert, de + de 1,80 m² de hauteur de plafond.

Augmentation des droits à construire de 20 %

L'augmentation des droits à construire (au maximum de 20 %) concerne les demandes de permis de construire ou d'autorisation préalable dans les zones urbaines pour lesquelles le conseil municipal l'a autorisée pour les bâtiments d'habitation. Cette majoration permet l'agrandissement, la surélévation ou la construction d'une annexe à l'habitation existante dans le respect des règles d'urbanisme.

Le recours à un architecte est obligatoire à partir de 170 m²

Cette obligation s'applique à tous les permis de construire déposés à compter du 8 mai 2012. Elle concerne les maisons individuelles. La surface est calculée en fonction de l'emprise au sol de la construction constituée par la surface de plancher. Le recours à un architecte de l'Ordre National des Bâtiments de France est obligatoire pour les constructions ou les rénovations situées à moins de 500 m d'un site classé ou d'un monument historique, les bâtiments classés aux monuments historiques. Les honoraires des architectes sont fixés librement.

La déclaration de travaux : pas un permis de construction

La déclaration préalable donne le droit de construire ou d'agrandir un bâtiment jusqu'à 40 m².

La déclaration préalable de travaux est une autorisation administrative qui permet d'ériger une construction, sans avoir besoin d'un permis de construire. Pour faire une demande de travaux, il faut constituer un dossier établi en 2 exemplaires adressés à la mairie de la commune où se situe le terrain. Le maire dispose d'un délai d'un mois pour instruire le dossier. La date à partir de laquelle les travaux peuvent commencer est mentionnée sur le récépissé de réception du dossier.

Permis de construire : les démarches

Demander un permis de construire passe par plusieurs étapes et formalités.

Demande de permis de construction : en mairie

Le propriétaire doit faire une demande de permis de construire, avant la réalisation des travaux. Elle se fait auprès de la mairie de la commune où est situé le terrain sur lequel les travaux seront réalisés. Elle permet à l'administration de vérifier que votre projet de construction est conforme aux règles d'urbanisme.

Dossier permis de construire : à déposer en mairie

Le dossier de permis de construire est constitué d'un formulaire et de documents d'information sur le projet de construction. Il doit être adressé par courrier recommandé avec accusé de réception en mairie, en 4 exemplaires. La mairie délivre alors un récépissé comportant un numéro d'enregistrement et la date à laquelle les travaux pourront commencer.

Délai d'obtention du permis de construction : environ 2 mois

Le délai normal, à partir de la date de dépôt, du permis de construire est de 2 mois pour une maison individuelle (ou annexe) et 3 mois pour les autres bâtiments. La durée du permis de construire est de 2 ans.

Permis de construire : affichage obligatoire

Le maire doit procéder à l'affichage de la demande de permis de construire à la mairie. Le permis de construire doit être affiché sur le terrain de manière visible de l'extérieur, par le titulaire du permis.

Déclaration d'ouverture de chantier : début des travaux pour 2 ans

Le bénéficiaire du permis de construire doit avertir la mairie du commencement des travaux. Les travaux commencent au moment des travaux préparatoires au chantier proprement dit. Ils doivent ensuite être réalisés dans un délai de 2 ans.

En savoir plus : déclaration ouverture de travaux

Certificat de conformité des travaux : un droit de la mairie

Les travaux réalisés doivent être conformes au permis de construire. Cette vérification peut être constatée à l'aide d'un certificat de conformité. Si les travaux ne sont pas conformes au permis de construire, le maître d'ouvrage sera mis en demeure de mettre en conformité son chantier.

Permis construction et déclaration d'achèvement des travaux

Le bénéficiaire est tenu de souscrire à une déclaration attestant de l'achèvement et de la conformité des travaux au permis de construire ou à la déclaration préalable. Cette déclaration se fait à l'aide du formulaire « déclaration attestant l'achèvement et la conformité des travaux (DAACT) ». La déclaration est à adresser à la mairie.

Permis de construire et contentieux : les différents cas

La contestation du permis de construire avec différents motifs comme non-conformité de la construction au POS, PLU ou COS, illégalité du permis de construire, non-respect des prévisions du permis de construire, troubles de jouissance ou trouble anormal du voisinage. Le recours contre le permis de construire qui peut se faire devant le maire, devant le tribunal administratif, devant le juge civil, devant le juge pénal.

Gérer son permis de construction : transfert, prolongation

Il existe différents moyens pour gérer son permis de construire, notamment dans les cas où il faut apporter des modifications au projet et où le bénéficiaire du permis veut le transférer à une autre personne, etc.

Permis de construire modificatif : modifications mineures

Le titulaire peut demander des modifications à son permis de construire initial pour des changements mineurs. Il peut faire la demande pendant toute la durée des travaux. Le titulaire du permis de construire fait une demande de modification à l'aide d'un formulaire et adresse son dossier à la mairie.

En savoir plus : permis de construire modificatif

Transfert de permis de construction : pas de délai supplémentaire

Le transfert du permis de construire est possible à certaines conditions. La demande de transfert est à adresser à la mairie qui a accordé le permis initial. Le transfert de permis de construire n'apporte pas de délai supplémentaire pour la réalisation de la construction.

Prorogation du permis de construire : possible une seule fois par an

Le titulaire doit adresser 2 mois avant l'expiration du délai, une demande en double exemplaire à la mairie. L'administration peut proroger le délai d'instruction du dossier de permis de construire dans certains cas.

En savoir plus : prorogation permis de construire

Autres permis et cas particuliers : détruire, aménager...

Il existe d'autres types de permis adaptés à certaines situations :

  • le permis de construire valant division remplace le permis groupé : il concerne la construction de plusieurs bâtiments sur un même terrain, qui sera divisé avant l'achèvement des travaux,
  • le permis de construire tacite : en cas d'absence de réponse dans le délai légal, le demandeur peut considérer que le permis de construire lui est accordé tacitement par la mairie,
  • le permis de démolir est demandé quand la construction à démolir est située dans certaines zones spécifiques ou inscrites aux monuments historiques,
  • le permis d'aménager permet de cumuler des opérations de construction, de démolition, de division foncière, d'aménagement.

Prix du permis de construction

Le dépôt d'une demande de permis de construire est gratuit, mais d'autres coûts peuvent s'ajouter au prix de la construction : les taxes locales, le prix du montage du dossier de permis de construire par un professionnel, le recours à un architecte.

Assurance construction : dommages ouvrage et RC

L'assurance construction comporte deux types de garanties :

  • L'assurance dommages-ouvrage est obligatoire pour toute personne physique ou morale faisant réaliser des travaux de construction : elle couvre l'immeuble contre les risques décennaux de la construction.
  • L'assurance construction responsabilité professionnelle qui s'impose à tous les professionnels de la construction.

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